이번 규제는 수도권과 규제지역 내 2주택 이상 보유자의 주택담보대출 만기 연장을 원칙적으로 금지했다. 다만 이 과정에서 임차인의 주거 불안을 최소화하기 위해, 세입자가 퇴거할 때까지는 대출 연장을 예외적으로 허용하고, '보증금 반환 특례대출'을 통한 임대인의 보증금 반환 부담 완화 방안도 함께 마련했다.
 
그러나 이 같은 조치가 임대인의 보증금 반환 부담을 줄여주는 한편, 월세 전환을 자극할 수 있다는 우려도 나온다. 함영진 우리은행 자산관리컨설팅센터장은 "특례대출은 세입자를 보호할 수 있지만, 대출을 받은 임대인이 원리금 상환 부담을 덜기 위해 해당 주택을 월세로 전환할 유인이 커질 수 있다"고 분석했다.
 
실제로 규제 시행 당일 은행 창구와 상담센터에는 "대출 연장이 안 되면 반환 대출을 받아 세입자를 내보내고, 이후 월세로 전환해 이자와 관리비를 충당하겠다"는 상담이 잇따랐다는 전언이 나왔다.
 

DSR 고도화…예외 바깥에 놓인 전세 수요층 불안

이번 대출 규제는 전세대출 이자 상환액을 DSR(총부채원리금상환비율) 산식에 100% 반영하는 방식으로 설계됐다. 대출 이자까지 부채 부담으로 잡아, 대출자가 감당할 수 있는 한도를 더 현실적으로 제한하겠다는 취지다.
 
다만, '보증금 7억 원 이하(수도권)' 및 '부부합산 연소득 1억 원 이하' 가구에 대해서는 규제 예외를 두는 안전장치도 함께 마련했다.
 
그러나 이 보호장치가 서울의 실제 주거 비용을 충분히 반영하지 못한다는 지적이 있다.
 
국토부 실거래가 공개시스템 기준 2026년 1분기(1~3월) 서울 아파트 전세 거래 현황을 보면, 보증금 7억 원 이하 거래 비중은 전체의 42.1%에 그친다. 서울 전세 시장의 절반 이상은 정부의 예외 기준선을 벗어나 있는 셈이다.  
 
고가 전세뿐 아니라, 중위가격 전세에 대한 대출 한도도 크게 줄어드는 구조다.

부부합산 연소득 약 6500만 원 선의 맞벌이 가구가 서울 아파트 중위 전세 수준(보증금 6.4억 원)을 구할 때, 정책 시행 전에는 대출 한도가 약 4.5억 원까지 가능했지만, DSR 고도화와 LTV 40% 규제 적용으로 약 3.5억 원 안팎으로 축소된다.
 
이 경우 약 1억 원가량의 보증금이 부족해지는데, 당장 1억 원을 한 번에 마련하기는 쉽지 않은 가구는 부족분을 월세로 전환하는 '반전세' 형태로 계약을 맺는 사례가 늘어날 가능성이 크다. 전월세 전환율을 4.8% 수준으로 보면, 1억 원을 월세로 전환할 경우 매달 약 40만 원가량의 추가 고정비가 발생하는 셈이다.
 
이처럼 대출 규제가 임대인과 임차인 모두의 자금 여력을 동시에 압박하면서, 전세를 유지하기 어려운 구조가 형성되고 있다는 분석이다.